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突发!大消息传来,关乎房地产的命脉 ——凤凰网房产济南

来源:admin 作者:admin 人气: 作者:www.58tuanfang.com 时间:2018/9/28 11:59:54
摘要:突发!大消息传来,关乎房地产的命脉 ——凤凰网房产济南

二是要求银行业金融机构审慎开展跨省票据承兑、贴现业务,拟开展或已开展相关业务的,应建立异地授信内部管理制度;应实行严格的授权管理,银行业金融机构的法人总部根据本机构相关业务管理规定、分支机构风险管控能力、区域经济发展状况、目标客户类别等实施差异化授权;应建立分支机构之间的协同与控制机制,避免出现内部竞争,在客户所在地设有分支机构的,票据承兑、贴现原则上应由当地分支机构办理。

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9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容,广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。主要内容:1.拐点来了2.“炒楼花”简史3.预售制的利和弊4.为什么要取消预售许可制度呢?5.房价将何去何从?6.取消预售制:让谁恐惧?1拐点来了日前,广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。

一时间,取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。

当晚,广东省房协相关人士向记者表示:该文件只是征询意见稿,并非真的实施。住建部房地产市场监管司相关人士同样表示:情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。

两级机构纷纷出面否认,这件事有意思了。不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。拐点已经来了。2“炒楼花”简史预售制是从香港学来的,为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题,但是后来成瘾至今以至于无法自拔。说起中国的房地产,无法绕开一个人,这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。45之后,内战爆发,很多人逃往香港避战祸,短短三五年时间,香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走,百废待兴,很多人无房可住,只能住在楼梯上。没房子就得有人建,但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢?霍英东第一个想到了分期付款:正式动工前,先收取买家的一部分订金,用买家的钱来盖楼。余款分期支付,第一期先交50%,第二期落妥二楼楼面交10%......用这个办法,短短一年多,霍英东就在四方街建起100多栋楼,成为香港地产业的老大。因为历史的原因,这套“炒楼花”的办法,被霍英东传授给内地,而且还做了升级,不但“炒楼花”,还要“炒地花”——土地出让制度。98年中国正式开启房改,自此之后,内地就翻开了地产金融的新篇章,十八年后的2017年,中国政府卖地收入超过5万亿,这一年财政收入是17万亿。2008年以后,经济一年比一年艰难,但一些城市核心地段的房价,已涨了10倍。3预售制的利和弊预售制有什么好处呢?首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管分期用,但首付款开发商可以马上用,资金弱的房企,就可以通过这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是用来还原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款,现在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂量掂量了。其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。但同样,预售证有利也有弊。一旦预售证办理了以后,房子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主们办不了房产证更是头疼。从1994年算起,到今年为止,中国已经实施了25年商品房预售制度,客观的说,为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。预售制当时出台的背景,是因为当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,为了加快建设、增加住房供应,所以我们从香港引入了这一制度,商品房预售制加速了整个房企的资金周转,提高了资金使用效率,对房企来说,是空手套白狼的好生意。4为什么要取消预售许可制度呢?广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。我个人觉得,从政府的角度考虑,还是一种调控思路,一种去杠杆,降低市场泡沫风险的思路,取消预售制了,开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目,一个小开发商,有预售制时,本来2年时间10个亿可以开发2个项目的,取消预售制后,2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样,以前给你半年时间交齐,现在限制时间更短,让你们房企真金白银拿地,也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地,于是就可能不会有那么多地王了,反正所有的板子都是打在开发商身上。

5房价将何去何从?很多人担心,预售取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。

这显然是过度担忧。

其一,现在早已不是住房短缺时代。

过去一旦取消预售制,必然会带来供给短缺。

现在早已不可同日而语,一二线城市早已进入存量房时代,取消预售的影响,没有想象那么大。

其二,影响房价的根本因素在于两点:一是货币放水,二是土地垄断。

有没有预售制,在其中的分量并不大。

否则,过去25年,预售制大行其道,最近开发商高周转更是进入极致,可见有半点阻止了房价的上涨?其三,楼市已经进入冰封期,最大的制约因素不在于供给,而变成需求不足。

换句话说,房票足够,但刚需们都在持币观望。

预期一旦下行,市场成交量自然下降,预售取消又如何?其四,预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。

取消预售,显然符合购房者的利益。

即使不取消限售,将预售资金进行第三方托管,也好过现今的开发商“空手套白狼”。

6取消预售制:让谁恐惧?有时候吹风,是为了试探市场,为政策落地提供前提。

还有些时候,吹风是为了反向试探决策部门,防止政策的落地。

取消预售制,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

中小房地产开发商,或将面临生死之劫。

事实上,最近一段时间,银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限,一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

大开发商也不是高枕无忧。

虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围,大鱼吃小鱼。

但预售取消,整个市场都要面临资金压力,房企的利润必然大受影响,高速扩张的历史,将会一去不复返。

所以,无论是大开发商,还是小开发商,都不会乐见“卖楼花”的消失。

对于地方政府来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?所以,现实利益错综复杂,“卖楼花”显然不会那么容易取消。

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